Prêt Hypothécaire

Une simulation de prêt hypothécaire s’impose afin de gagner un temps précieux et de mieux orienter vos recherches de maison ou d’appartement. En effet, pourquoi visiter des maisons à 300 000 euros si votre simulation fait apparaître que vous ne pouvez raisonnablement emprunter que 240 000 euros ? Cela permet également de prendre une décision plus rapidement et de ne pas rater une opportunité. Si vous savez combien vous pouvez emprunter, alors vous pouvez faire une offre de suite avant qu’un autre acheteur ne se positionne.

Bien choisir votre prêt hypothécaire, c’est prendre le temps de comparer les offres pour bénéficier du meilleur taux et ainsi réduire le coût global de votre crédit. Attention toutefois, vous devez prendre en considération le coût global de votre financement et pas uniquement le taux de base. Comparez le TAEG (taux annuel effectif global) qui prend en compte le taux initial, mais aussi l’assurance, les frais de dossier, les frais de garantie, etc.

Tentez également de négocier le taux proposé par votre banquier. Si vous avez un dossier favorable, il est possible d’envisager des conditions plus attractives pour votre prêt hypothécaire.

Si vous pouvez envisager un prêt hypothécaire, sachez qu’il est possible de racheter ce crédit. Cela répond à différents besoins spécifiques :

• Vous avez un prêt hypothécaire en cours, mais les conditions de celui-ci ne vous semblent plus favorables, notamment suite à une baisse des taux ;
• Vous souhaitez réduire vos mensualités et bénéficier d’un peu plus de souplesse chaque mois. Dans ce cas, rachetez votre prêt hypothécaire après quelques années afin de rallonger la durée du crédit et réduire le montant de vos remboursements mensuels ;
• Vous avez souscrit plusieurs prêts hypothécaires et rencontrez des difficultés pour les rembourser. Vous pouvez regrouper vos prêts et allonger là encore la durée du crédit pour lisser les remboursements et réduire les mensualités.

Le prêt hypothécaire ne peut être accordé à tous. Pour souscrire un tel crédit, vous devez :

• Résider en Belgique ou au Luxembourg
• Être majeur
• Être en capacité de rembourser votre crédit
• Ne pas être fiché à la Centrale des Crédits de Banque Nationale de Belgique.

Pour obtenir votre prêt hypothécaire, vous devez en outre respecter un taux d’endettement maximal. De manière générale, celui-ci ne doit pas excéder 33 %. Toutefois, il peut aller jusqu’à 65 % selon le profil de l’emprunteur. En effet, au-delà du taux d’endettement, les banques évoquent le reste à vivre, cette somme qu’il vous reste après le paiement de vos charges. Par exemple, avec un revenu à 2 000 € par mois et un taux d’endettement à 33 %, vos charges ne peuvent excéder 666 €. Votre reste à vivre est de 1 334 €. Si vous gagnez 10 000 €, avec un taux d‘endettement de 50 %, il vous reste 5 000 € chaque mois, ce qui peut être considéré comme suffisant pour assumer les dépenses annexes. D’autre part, vous devez garantir votre prêt. Les banques prêtent des sommes importantes sur de longues durées, elles doivent se prémunir en cas de problème de remboursement ou de décès du souscripteur. Pour garantir ce prêt, deux solutions sont offertes :

• L’hypothèque qui consiste à permettre à la banque de saisir votre bien et de le vendre pour se rembourser si vous n’êtes plus en mesure d’assumer vos mensualités ;
• l’assurance solde restant dû : cette assurance de prêt permet, si vous décédez, de rembourser le montant restant du prêt hypothécaire. C’est l’assurance qui prend en charge ce remboursement, vous épargnez ainsi vos proches. Si cette assurance n’est pas légalement obligatoire, peu d’organismes de crédits prendront le risque de ne pas vous l’imposer.

En Belgique, le prêt hypothécaire permet d’obtenir un avantage non négligeable : le chèque habitat. Il convient toutefois de respecter certaines conditions spécifiques :

• Être propriétaire d’un seul bien immobilier qui doit être votre résidence principale ;
• Avoir souscrit un prêt hypothécaire durant au moins 10 ans ;
• Ne pas percevoir des revenus supérieurs à 81 000 € par an en région wallonne.

Si vous respectez ces conditions, vous pouvez prétendre au chèque habitat sous forme de crédit d’impôt qui n’est autre qu’une aide à l’acquisition immobilière pour les revenus faibles et moyens. Bon à savoir : ce chèque habitat est délivré chaque année.

La Banque Nationale de Belgique a fait le choix de serrer un peu la vis en matière d’octroi de prêt hypothécaire. L’objectif est ici de s’assurer que les emprunteurs seront bien en mesure de rembourser afin de limiter les risques de surendettement.

Depuis le 1er janvier 2020, les prêts immobiliers présentant une quotité élevée sont mieux encadrés. Pour mémoire, la quotité est la différence entre le montant du prêt et la valeur du bien.

En clair, avant 2020, il était possible d’emprunter jusqu’à 125 % du prix du bien afin de financer les frais d’enregistrement et de notaire. Aujourd’hui, la Banque Nationale de Belgique impose de bénéficier d’un apport correspondant à 10 % de la valeur du bien et des frais annexes.

Naturellement, l’objectif n’est pas d’exclure tous les ménages du prêt immobilier. Aussi, pour un prêt classique accordé à des primo-accédants, il est possible d’emprunter plus de 90 %, voire plus de 100 % de la valeur vénale du bien dans certains cas. En revanche, pour un prêt hypothécaire, l’apport est requis.

Si la Banque Nationale de Belgique considère que les acheteurs doivent apporter a minima 10 % de la valeur du bien et la somme nécessaire pour payer les frais liés à un achat immobilier, certaines banques peuvent, selon les profils, imposer un apport de 20 %. Là encore, les banques disposent d’une certaine latitude pour les meilleurs profils en proposant un prêt hypothécaire dont la quotité est supérieure à 90 %.

Notez que pour un investissement locatif, pour des primo-acquéreurs, la banque est susceptible de demander un apport de 20 % contre 10 % pour des investisseurs qui sont déjà propriétaires d’un ou plusieurs biens en location.

Il n’est pas question de renoncer à votre projet immobilier. Sachez qu’il existe des solutions pour financer votre acquisition via un prêt hypothécaire, même si vous ne disposez pas d’un apport de plus de 10 %. Comment ? En mettant en garantie un autre bien. Par exemple, si vos parents sont propriétaires et qu’ils sont certains que vous serez en mesure de rembourser vos mensualités, vous pouvez tout à fait mettre en garantie leur bien. Cela permet alors de financer les frais de notaire du crédit hypothécaire et ainsi d’emprunter seulement 90 % de la valeur vénale du bien convoité.

Nous avons évoqué les frais que vous devez prendre en charge grâce à un apport dans le cadre d’une transaction immobilière et un prêt hypothécaire.

C’est le moment d’aborder en détail ces frais qui vous sont imposés, d’autant qu’ils ont un impact majeur sur le coût total de votre crédit.

Les droits d’enregistrement

On parle ici de droits fiscaux. Il s’agit d’un pourcentage du prix de vente du bien dont vous faites l’acquisition. Ce pourcentage est fixé au niveau régional, il ne sera donc pas le même à travers toute la Belgique. Il atteint 10 % dans la région de Bruxelles contre 12,5 % en région wallonne.

Si cela varie selon les régions, chacune est libre de déterminer un abattement selon le profil de la personne qui souscrit un prêt hypothécaire. Aussi, si vous habitez en région wallonne, vous pouvez espérer un taux de 6 % pour vos droits d’enregistrement, ce qui représente une diminution de 50 % par rapport aux frais traditionnels. Il faut pour cela remplir notamment deux conditions essentielles :

• ne pas être propriétaire d’un bien immobilier ;
• acheter une habitation considérée comme modeste selon le revenu cadastral.

Cela peut s’avérer extrêmement intéressant pour les personnes qui ne disposent initialement pas d’un apport assez important pour prétendre au crédit hypothécaire. Bon à savoir : si vous achetez un bien neuf ou récent de moins de 2 ans, sachez que vous devez vous acquitter de la TVA de 21 %. En revanche, vous n’êtes pas soumis aux droits d’enregistrement.


Les frais d’hypothèque

Dans le cadre d’un prêt hypothécaire, vous devez payer des frais de notaire qui sont définis selon le montant emprunté :
• les droits d’enregistrement qui correspondent à 1 % de l’affection hypothécaire ;
• les droits d’inscription hypothécaire qui s’élèvent à 0,3 % du montant du prêt hypothécaire ;
• les frais et honoraires du conservateur des hypothèques ;
• les honoraires du notaire : c’est un arrêté royal qui définit le prix de ces honoraires. Aussi, inutile de comparer les tarifs des notaires, ils pratiquent tous le même prix. Notez que vous êtes contraint de payer de la TVA sur ces honoraires ;
• frais divers : il s’agit ici de rémunérer le notaire pour tous les frais annexes liés à la rédaction de l’acte. Ces frais comprennent les extraits cadastraux, les recherches fiscales, les certificats d’hypothèque, les timbres fiscaux, etc. Une fois de plus, une TVA est imposée sur ces frais.


Les frais de dossier

La banque va aussi vous facturer des frais pour monter votre dossier de prêt hypothécaire. La plupart du temps, ils ne dépassent pas 500 €. Chaque organisme financier est libre, en-dessous de ce montant, de fixer lui-même le montant de ces frais, ils peuvent ainsi être négociés.

N’hésitez pas à faire une simulation de prêt hypothécaire. Cela vous permet de connaître les taux en vigueur et de déterminer, selon le montant des mensualités, le montant du crédit qui peut vous être raisonnablement accordé. Vous pouvez parfaitement effectuer plusieurs simulations en modulant le montant total pour revoir à la hausse ou à la baisse les mensualités proposées selon la durée et votre capacité de remboursement.

Contactez un conseiller Citycredits afin d’analyser de manière personnalisée votre situation et de trouver la solution de prêt hypothécaire la plus judicieuse selon votre profil et vos besoins. Nous saurons vous proposer le meilleur taux en tenant compte du coût global de votre crédit pour réduire votre dépense et donner vie à votre projet immobilier.